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2025년 6월 28일부터 수도권 및 규제지역에서 주택을 구매할 경우, 주택담보대출(이하 주담대)에 대해 대대적인 규제가 적용됩니다. 가장 눈에 띄는 변화는 대출 가능 금액의 최대 한도를 6억 원으로 제한하고, 다주택자에 대한 주담대를 전면 금지하는 조치입니다.
이번 조치는 실수요자 중심의 부동산 시장 구조를 만들고, 투기 수요를 억제하기 위한 정부의 강력한 금융 규제 중 하나로 평가받고 있습니다. 본문에서는 주요 내용을 하나씩 짚어보며, 어떤 변화가 있는지 정리해드리겠습니다.
수도권 주담대 한도, '6억 원' 상한선 도입
기존에는 대출 한도가 소득, 주택가격, LTV(주택담보인정비율) 등에 따라 달라졌지만, 이제는 이러한 요소와 관계없이 최대 6억 원까지만 대출 가능합니다. 이는 고가 아파트 매입 시 대출 비중이 높았던 기존 수요층에게 큰 영향을 줄 수 있습니다.
예를 들어, 12억 원짜리 수도권 아파트를 구매할 경우 과거에는 소득 요건 등을 충족하면 7~8억 원까지 대출이 가능했지만, 이번 규제 이후에는 최대 6억 원까지만 대출이 가능합니다.
다만, 중도금 대출은 이번 제한에서 제외되지만 잔금대출 전환 시점에서는 6억 원 규제가 그대로 적용됩니다. 대출 실행 시기를 잘못 계산할 경우, 낭패를 볼 수 있어 주의가 필요합니다.
다주택자, 수도권 주담대 전면 금지
이번 규제의 핵심 중 하나는 2주택 이상 보유자의 추가 주택 구입 시 주담대가 전면 금지된다는 점입니다. LTV는 사실상 0%로 간주되며, 기존 주택을 보유한 상태에서는 대출을 통한 신규 주택 구입이 불가능해지는 셈입니다.
1주택자의 경우에도 예외는 아닙니다. 기존 주택을 처분하지 않고 추가로 수도권 주택을 구매하려는 경우, 기존 주택을 6개월 이내에 처분한다는 조건을 충족해야만 주담대가 가능해집니다.
즉, 실거주를 전제로 하는 사람 외에는 대출을 통한 수도권 주택 추가 구입이 사실상 어려워졌습니다.
전입 의무 조건 강화... 갭투자 사실상 차단
주담대를 통해 수도권 주택을 구입한 경우, 6개월 이내에 해당 주택으로 실제 전입해야 합니다. 이는 갭투자와 같이 실거주 없이 임대 수익만을 목적으로 하는 투기성 수요를 차단하기 위한 조치입니다.
이 조건은 정책 금융상품인 보금자리론, 디딤돌대출 등에도 동일하게 적용되며, 실거주 요건을 위반할 경우 대출 회수 및 불이익이 발생할 수 있습니다.
대출 만기 '30년'으로 통일
지금까지는 금융기관에 따라 주담대 만기가 35년, 40년 등 다양했으나, 이번 규제를 통해 모든 주담대 만기가 최대 30년으로 제한됩니다. 이는 DSR(총부채원리금상환비율) 회피를 위해 장기 만기를 활용하는 수요를 억제하기 위한 방안입니다.
만기 제한은 특히 젊은 층이나 자금 여력이 부족한 실수요자에게 영향을 줄 수 있으므로, 상환 계획을 보다 면밀하게 수립해야 합니다.
생활안정자금 대출도 최대 1억 원
주택을 담보로 하는 생활안정자금 대출도 최대 1억 원까지만 허용됩니다.
2주택 이상 보유자는 아예 해당 목적의 대출이 금지되며, 자산 보유자들이 대출을 통해 유동성을 확보하는 방식은 더 이상 통하지 않게 됩니다.
생활안정자금의 실제 사용처가 불분명하거나 투기성으로 전용되는 사례가 많았기 때문에 이를 방지하겠다는 정책적 의지가 반영된 것으로 보입니다.
신용대출도 연소득 이내로 제한
과거에는 주담대 외에 신용대출을 병행하여 자금을 마련하는 방식이 가능했지만, 이제는 신용대출도 차주의 연 소득 이내로 제한됩니다. 예를 들어 연봉이 5,000만 원인 경우, 신용대출도 최대 5,000만 원까지만 가능하다는 의미입니다.
이는 우회 대출을 활용한 주택 구입을 철저히 차단하려는 조치로, 특히 다주택자나 자산가들에게 더 큰 영향을 줄 수 있습니다.
정책 대출 상품 한도 축소
정부는 디딤돌 대출과 같은 정책성 금융 상품의 대출 한도도 전반적으로 축소했습니다.
예를 들어 일반 디딤돌대출은 기존 2억 5천만 원에서 2억 원으로 줄었고, 생애 최초·청년 대상 대출도 최대 2억 4천만 원까지만 가능해졌습니다.
| 대상 | 기존한도 | 변경한도 |
| 디딤돌 (일반) | 2.5억 | 2억 |
| 디딤돌 (생애 최초·청년) | 3억 | 2.4억 |
| 디딤돌 (신혼부부) | 4억 | 3.2억 |
| 디딤돌 (신생아 특례) | 5억 | 4억 |
전세대출 보증 비율도 80%로 축소
마지막으로 수도권 및 규제지역 전세대출 보증 비율도 기존 90%에서 80%로 낮아집니다. 이는 전세대출을 활용한 투자 수요를 제한하고, 전세금 반환 리스크를 낮추기 위한 조치입니다.
자주 묻는 질문
Q1. 수도권 외 지역은 주담대 한도 제한이 없나요?
A. 현재로서는 수도권 및 규제지역에만 한도가 적용됩니다. 비규제 지역은 기존 기준 유지됩니다.
Q2. 전입 의무를 이행하지 않으면 어떻게 되나요?
A. 대출금 회수, 세금 감면 혜택 취소, 이자율 인상 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.
Q3. 기존 다주택자는 생활안정자금 대출도 받을 수 없나요?
A. 맞습니다. 2주택 이상 보유자는 해당 대출이 원천 차단됩니다.
Q4. 잔금대출 전환 시에도 6억 원 한도가 적용되나요?
A. 네. 중도금은 제외되지만 잔금대출 전환 시 6억 원 한도가 적용됩니다.
Q5. 디딤돌 대출을 이미 신청한 사람도 한도 축소 적용 받나요?
A. 2025년 6월 27일까지 신청한 경우 기존 조건 적용, 이후 신청자는 축소된 한도가 적용됩니다.
이번 규제는 명확히 실거주 목적의 수요만을 시장에 허용하고, 투기 및 투자 목적의 거래를 제한하는 방향으로 설계되었습니다.
특히 수도권 중심의 규제가 강화되면서 다주택자는 사실상 대출을 통한 추가 매입이 불가능해졌고, 실수요자들도 한도 제한과 전입 조건을 꼼꼼히 따져야 하는 상황이 됐습니다.
주택 구입이나 대출을 고려 중이라면, 이번 규제가 본인에게 어떤 영향을 미칠지 반드시 검토해야 하며, 대출 조건, 전입 요건, 만기 계획 등을 모두 종합적으로 판단한 후 실행에 옮기는 것이 중요합니다.
